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　　一、杭州市土地招標拍賣狀況

　　我國國有土地招標、拍賣是以一定年限內的國有土地使用權為標的物的招標、拍賣活動，是國家以土地所有者的身份將一定期限內國有土地使用權通過招標、拍賣的方式出讓、租賃給土地使用者的行為。

　　1995年1月1日起施行的《城市房地產管理法》第12條規定：“土地使用權出讓，可以來取拍賣、招標或者雙方協議的方式。”

　　1999年1月27日國土資源部《關于進一步推行招標、拍賣出讓國有土地使用權的通知》，進一步闡述依法推行招標、拍賣出讓國有土地使用權。

　　杭州市自1998年國土資源部轉發《廣東省城鎮國有土地使用權公開招標拍賣管理辦法》后，充分學習廣東省推行國有土地使用權招標拍賣、深化土地使用制度改革的經驗，結合土地儲備機制建立，1998年10月18日首次推出東河上城段二宗地塊進行公開招標，1999年1月18日又推出體育場路68號、莫于山路493號二宗地塊進行公開拍賣。隨后在1999年6月30日、10月18日、12月20日分別推出三宗、一宗、二宗地塊進行公開招標;2000年間又有22宗地塊公開招標、兩宗地塊公開拍賣。

　　1998年招標拍賣方式出讓土地16776.2平方米，回籠資金13389.59萬元;1999年招標拍賣方式出讓土地72623.5平方米，回籠資金69831.02萬元;2000年招標拍賣方式出讓土地323498平方米，回籠資金180003.57萬元。

　　二、杭州市土地招標拍賣狀況分析

　　(一)從資金同一時間點上看樓面地價變化

　　由于資金具有時間價值，我們選取2000年1月份為基準時間。分別選取近年一年期存款利率為貼現率折現，和房地產開發平均收益率進行比較。相近地段相同用途地塊為比較對象。

　　東河沿線地塊中標價格不斷波動，從資金時間價值看，每平方米樓面地價呈遞減趨勢，拍賣價格引起大幅度提升，而拱宸橋地區中標價也波動，但振幅相對較小，呈趨減勢頭。說明位于市中心的東河地區房地產開發風險較大，拱宸橋地區則相對較小。

　　(二)從招標拍賣地塊已上市項目看地價比重

　　從1998年杭州市實行房地產開發用地招標、拍賣以來的情況看，11個項目中土地成本占房價比例最高的是中大吳莊，達到68.3%;最低的是廣利普希金花園，占26.5%，平均比例為47.5%。同時由于這11個項目中絕大部分集中在市中心，其平均6126元/平方米的房價在一定程度上代表了杭州市中心目前的房價水平，而東河沿線6個項目50.9%的土地成本占總房價比，在一定程度上代表了杭州市中心的土地成本。

　　(三)從招標拍賣地塊面積大小看地價變化

　　杭州市土地招標、拍賣的地塊大小基本集中分布于748平方米到20000平方米之間，跨度很大，但是相對比較均勻，說明無論是政府決策還是市場需求都反映出經濟綜合發展對地塊的不同要求。與之對應的土地價格(總價)保持在1億元左右，隨著土地面積的增加，地價呈拋物線變化，當土地面積在10000平方米-20000平方米時，土地價格趨于最大化，反映目前開發商的開發能力水平。

　　(四)從招標拍賣地塊樓面價格看土地升值空間通道

　　樓面地價的升值空間通道圍繞均值2563元/平方米上下波動，相對而言，樓面價格較低的項目具有較大的升值空間，對開發經營企業更具吸引力。通過拍賣方式可以拉動均價，但可能導致原有地價水平震蕩。